Nachhaltigkeit und Rendite schließen sich im Neubau längst nicht mehr aus.
Seit der Einführung des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG) hat sich für Investoren eine spannende Möglichkeit eröffnet, ökologische Baukonzepte mit steuerlichen Vorteilen zu kombinieren.
Wer ein Effizienzhaus 40 (EH 40) baut und die Anforderungen an das QNG erfüllt, profitiert nicht nur von einem zukunftsfähigen Immobilienwert, sondern auch von einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG – und das kann sich erheblich auf die Wirtschaftlichkeit eines Projekts auswirken.
Was bedeutet QNG-Zertifizierung?
Das QNG ist ein staatliches Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude, das vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) eingeführt wurde.
Es bewertet Gebäude nach rund 20 Kriterien aus den Bereichen:
- Ökobilanz (LCA): Bewertung von CO₂-Emissionen und Primärenergiebedarf über den gesamten Lebenszyklus.
- Lebenszykluskosten (LCC): Gesamtkosten von Bau, Betrieb und Entsorgung.
- Gesundheit & Komfort: Emissionsarme Baustoffe, Schallschutz, Tageslichtversorgung.
- Ressourcenschonung: Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft, wassersparende Armaturen
- Soziale Aspekte: Barrierefreiheit, Aufenthaltsqualität
Die Zertifizierung wird von akkreditierten Zertifizierungsstellen (z. B. DGNB, BiRN oder NaWoh) durchgeführt und ist Voraussetzung für bestimmte KfW-Förderprogramme – etwa das Programm „Klimafreundlicher Neubau – mit QNG“ (297, 298).
Sonderabschreibung nach § 7b EStG – Steuerbonus für nachhaltige Investoren
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde geschaffen, um Investitionen in klimafreundliche Neubauten zu fördern.
Investoren, die ein Gebäude errichten (oder errichten lassen), das den QNG-Standard erfüllt, können zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über vier Jahre steuerlich geltend machen.
Das bedeutet konkret:
- Jahr 1 – 4: je 5 % Sonderabschreibung
- zusätzlich zur regulären AfA von 3 % (bei Wohngebäuden)
Gesamte steuerliche Abschreibung in den ersten vier Jahren: bis zu 8 % pro Jahr.
Beispielrechnung:
Ein Investor errichtet ein QNG-zertifiziertes Mehrfamilienhaus mit 2 Mio. € Herstellungskosten.
| Abschreibung | Satz | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Reguläre AfA (§ 7 EStG) | 3 % | 60.000 € |
| Sonder-AfA (§ 7b EStG) | 5 % | 100.000 € |
| Gesamt | 8 % | 160.000 € |
Nach vier Jahren hat der Investor mit 640.000 € fast ein Drittel der Herstellungskosten steuerlich abgeschrieben – ein deutlicher Liquiditätsvorteil.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung
Damit die steuerliche Begünstigung nach § 7b EStG greift, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- QNG-Zertifizierung liegt vor (durch eine anerkannte Zertifizierungsstelle).
- Erreichen des Standards Effizienzhaus 40
- Antragstellung vor Baubeginn: Das Bauvorhaben muss innerhalb der geltenden Fristen begonnen werden.
- Wohnungsneubau oder Erstanschaffung: Gebäude muss zu Wohnzwecken dienen.
- Keine Doppelförderung mit anderen steuerlichen Sonderabschreibungen.
Vorteile für Investoren
Die Kombination aus QNG-Zertifizierung und § 7b EStG bietet Investoren gleich mehrere Vorteile:
- Steuervorteil: 20 % Sonderabschreibung in vier Jahren.
- Zukunftssichere Bauweise: Erfüllung hoher Nachhaltigkeitsstandards.
- Marktvorteil: Höhere Attraktivität bei Mietern und Käufern.
- Förderkombination möglich: Zusätzliche KfW-Kredite mit vergünstigten Zinssätzen (z. B. KFN + QNG).
Herausforderungen und Aufwand
Die Zertifizierung ist mit einem gewissen Dokumentations- und Planungsaufwand verbunden, vor allem Nachweise zur Ökobilanz müssen frühzeitig eingeplant werden. Trotzdem lohnt sich der Aufwand: Viele Projektentwickler nutzen QNG bereits gezielt als Verkaufsargument – insbesondere gegenüber institutionellen Anlegern.
Fazit
Die QNG-Zertifizierung ist weit mehr als ein Nachhaltigkeitssiegel – sie ist ein Investitionsvorteil mit steuerlicher Wirkung.
Wer als Investor in den klimafreundlichen Neubau einsteigt, kann durch die Kombination aus QNG-Nachweis und Sonderabschreibung nach § 7b EStG nicht nur Steuern sparen, sondern auch langfristig von steigender Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien profitieren.
